Как мы превратили проблемный объект в инвестиционный актив
На протяжении года собственник безуспешно пытался продать объект коммерческой недвижимости. Несмотря на привлекательную цену, инвесторы отказывались от сделки уже на этапе юридической проверки.
Причина была не в самом объекте, а в высоком юридическом риске. В отношении бывшего собственника продолжалась процедура банкротства, что создавало вероятность оспаривания предыдущей сделки. Для любого инвестора это означало риск потерять приобретённый актив.
Мы приняли решение не искать очередного покупателя, а устранить причину, по которой объект невозможно было купить.
Наша команда полностью погрузилась в ситуацию: изучила материалы дела о банкротстве, проанализировала возможные сценарии развития процесса, разработала стратегию урегулирования и организовала переговоры со всеми участниками.
После согласования позиции сторон было подписано мировое соглашение со всеми кредиторами, которое впоследствии было утверждено судом. После вступления судебных актов в законную силу объект стал юридически безопасным для приобретения.
Однако на этом наша работа не закончилась.
Перед выводом объекта на рынок мы провели дополнительную подготовку, чтобы сделать его максимально привлекательным для инвестора.
Что мы сделали
- структурировали будущую сделку;
- разработали налоговую модель приобретения;
- сопровождали стороны по вопросам валютных рисков, поскольку стоимость сделки была привязана к курсу доллара;
- провели переговоры с арендатором;
- увеличили арендный поток;
- заключили новый долгосрочный договор аренды сроком на 10 лет.
Фактически мы работали не с продажей объекта, а с повышением качества инвестиционного продукта.
После завершения подготовки объект вновь был предложен рынку, и уже в течение трёх месяцев был найден инвестор.
Результат для инвестора
Инвестор приобрёл актив с полностью урегулированной юридической историей, долгосрочным договором аренды с надёжным арендатором, увеличенным денежным потоком, понятной индексацией арендной платы и сроком окупаемости около восьми лет.
Наш подход
Мы убеждены, что задача инвестиционного консультанта — не просто найти покупателя.
Наша задача — выявить факторы, которые снижают стоимость или ликвидность актива, устранить их, повысить инвестиционную привлекательность объекта и структурировать сделку таким образом, чтобы она была безопасной, экономически эффективной и выгодной для всех её участников.